Autor: Alexandre Cruz - Advogado, Especialista em Direito de Família e Consumidor. Atuante na área do Direito de Família, Relações de Consumo e Relações Trabalhistas.
O dano moral na compra de imóveis na planta em caso de atraso na entrega do bem.
O presente estudo visa abordar as consequências jurídicas decorrentes do atraso na entrega do imóvel, com o objetivo de auxiliar os consumidores na busca pelos seus direitos.
Como é sabido, o grande sonho do brasileiro é a casa própria. E não poderia ser diferente. A casa própria é lar, um lugar para ser chamado de seu, no qual é possível estabelecer a moradia, cuidar da família e dos filhos, receber os amigos. Mas não só isso. A casa própria significa também riqueza, sendo, inclusive, um símbolo de status social, apoiado principalmente pela propaganda das sociedades capitalistas.
Ocorre, no entanto, que muitas vezes o sonho da casa própria passa a se tornar um pesadelo. Isso porque o atraso na entrega dos imóveis, infelizmente, já se tornou um problema crônico. Conforme dados do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (IBEDEC), 95% das obras no Brasil são entregues com atraso, o que muitos danos causa aos consumidores, tanto na esfera moral como de cunho patrimonial.
Dito isso, o presente estudo visa abordar as consequências jurídicas decorrentes do atraso na entrega do imóvel, com o objetivo de auxiliar os consumidores na busca pelos seus direitos.
Para tanto, abordaremos temas como a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, a abusividade da Cláusula de Tolerância e os danos sofridos pelos consumidores.
Ab initio, cumpre-nos esclarecer que o contrato de compra e venda de imóvel é um contrato de adesão, ou seja, um contrato cujas cláusulas são aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo, mas tão somente aceitar.
Nas palavras de Silvio Rodrigues:
A idéia de contrato de adesão surge em oposição à de contrato paritário. No conceito clássico de contrato, admite-se uma fase em que se procede ao debate das cláusulas da avença e na qual as partes, colocadas em pé de igualdade, discutem os termos do negócio. É a chamada fase de puntuação, onde as divergências são eliminadas através da transigência dos contraentes. A este tipo de negócio dá-se o nome de contrato paritário, pois supõe-se a igualdade entre os interessados. No contrato de adesão, a fase inicial de debates e transigência fica eliminada, pois uma das partes impõe à outra, como um todo, o instrumento inteiro do negócio, que esta, em geral, não pode recusar. (RODRIGUES, Silvio. Direito Civil. 24. Ed. São Paulo: Saraiva, 1996, vol. III, p. 45). (Grifos nossos)
No mesmo sentido, Orlando Gomes:
Contrato de adesão é o negócio jurídico no qual a participação de um dos sujeitos sucede pela aceitação em bloco de uma série de cláusulas formuladas antecipadamente, de modo geral e abstrato, pela outra parte, para constituir o conteúdo normativo e obrigacional de futuras relações concretas. (GOMES, Orlando. Contrato de adesão. São Paulo: RT, 1972. P. 3).
Como bem afirmou Maria Helena Diniz:
Os contratos por adesão constituem uma oposição à idéia de contrato paritário, por inexistir a liberdade de convenção, visto que excluem a possibilidade de qualquer debate e transigência entre as partes, uma vez que um dos contratantes se limita a aceitar as cláusulas e condições previamente redigidas e impressas pelo outro, aderindo a uma situação contratual já definida em todos os seus termos. (DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. 6ª ed. São Paulo: Saraiva, 1989. Vol III, p.71). (Grifos nossos)
Como vimos, trata-se de uma modalidade de contrato extremamente desfavorável a uma das partes, a saber, o adquirente. A única opção que lhe é dada é a de aceitar o contrato nos termos em que for imposto, sob pena de qualquer discordância contra ele inviabilizar a negociação do imóvel.
Assim é que, buscando assegurar o equilíbrio contratual, deve-se aplicar o Código de Defesa do Consumidor, em face da situação de vulnerabilidade do consumidor no bojo da citada relação.
Dessa feita, a relação deve ser vista sob a ótica do atendimento das necessidades e da proteção dos interesses econômicos do consumidor, em decorrência do reconhecimento de sua vulnerabilidade, tendo como finalidade o alcance do equilíbrio da relação consumerista.
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