O que valoriza ou desvaloriza um imóvel
Quarta, 13 de Outubro de 2010 00:00 Kênio de Souza Pereira * Imóveis
Diário das Leis
BDI nº 19 - ano: 2010
É raro uma pessoa adquirir ou vender vários imóveis, logo é comum o comprador ser tomado por várias dúvidas sobre os pontos que deve observar para adquirir um bem que tem elevado valor. As variáveis que envolvem um imóvel superam em muito as encontradas na compra de um automóvel, equipamento ou mobiliário, que se limitam ao ano, estado, tipo e outros pontos de fácil compreensão. Diante do pequeno valor, a troca desses bens é mais fácil e menos onerosa.
É raro uma pessoa adquirir ou vender vários imóveis, logo é comum o comprador ser tomado por várias dúvidas sobre os pontos que deve observar para adquirir um bem que tem elevado valor. As variáveis que envolvem um imóvel superam em muito as encontradas na compra de um automóvel, equipamento ou mobiliário, que se limitam ao ano, estado, tipo e outros pontos de fácil compreensão. Diante do pequeno valor, a troca desses bens é mais fácil e menos onerosa.
Quanto ao imóvel a situação é bem mais complexa, pois a simples regularização do imóvel em nome do adquirente consome uma quantia em torno de 5% do valor do bem, além dos custos com honorários advocatícios, consultoria e despachante. Somado a isso, se desejar vender o imóvel terá o custo de mais 6% pela corretagem, sem contar o que poderá ter gasto com mudanças e reformas. Assim, o arrependimento num negócio imobiliário sem a devida reflexão tem um alto custo.
Certamente, um dos pontos principais é a localização, pois após a aquisição, não há como o comprador consertar ou alterar a situação. No caso de dúvida e se houver muita emoção ou ansiedade envolvida, a contratação profissional para consultoria especializada, que não tenha interesse direto no negócio, pode ser decisiva para a realização de um negócio viável.
ENTENDER O MERCADO
Entender o mercado consiste numa ciência, pois ao ouvirmos que uma determinada região é muito valorizada, devemos interpretar que ela já valorizou bastante, ou seja, o valor do metro quadrado não tem como subir mais que outras regiões que são, neste momento, menos atraentes. Não há garantias de que um imóvel bem valorizado continuará tendo alta expressiva. Devemos comprar um imóvel apostando no futuro, não no passado.
Alguns pontos podem ajudar a compreender melhor uma das mais complexas situações negociais: a compra e venda de um imóvel.
VALORIZA O RESIDENCIAL
LOCALIZAÇÃO: é fator importante para determinar o preço. Às vezes dois apartamentos de mesma dimensão, localizados na mesma rua, têm preços bem diferentes. Ruas planas, tranqüilas, asfaltadas e com fácil acesso viário são mais valorizadas.
ESPAÇO: quanto mais espaçosos os cômodos e os armários bem dimensionados, melhor. O número de vagas de garagem e a área de manobra ganham cada dia mais importância.
PAISAGEM: belas paisagens com muito verde, mar e montanhas podem valorizar bastante o imóvel, principalmente se ele for de frente e tiver vista livre e definitiva.
TRANSPORTE: quanto mais opções de transporte, mais interessante será sua aquisição. A proximidade a linhas de metrô, ponto de táxi e ônibus pode ser um diferencial na hora de decidir. Entretanto, se o ponto de ônibus localizar-se na porta do imóvel, o grande movimento de pessoas poderá ser inconveniente.
ALTITUDE: quanto mais alto, até o limite do 10o andar em prédios, mais arejado será o imóvel e maior será a privacidade, sendo que a vista e a distância do barulho serão ampliadas. O imóvel localizado muito próximo ao passeio perde a privacidade e tem a segurança prejudicada, bem como, o muito alto é evitado por determinadas pessoas, tornando-se menos comercial.
ACABAMENTO E EQUIPAMENTOS: um imóvel com acabamento de qualidade, com materiais nobres e bem instalados, mas também, com armários embutidos nos quartos, cozinha e demais dependências, poderá definir a opção de compra.
FACHADA REVESTIDA: valoriza qualquer imóvel, residencial ou comercial, no aspecto estético e evita ônus com pinturas futuras, além de ajudar a proteger as paredes contra infiltrações.
SHOPPING E SERVIÇOS: conforto nas compras, proximidade com escolas, bancos, hospitais, igrejas, comércio e prestação de serviços, etc., também contam na hora da escolha do imóvel.
LAZER: a proximidade de quadras, pistas de cooper, praças, parques, cinemas etc. Prédios que possuem ampla área de lazer, com piscinas, quadras, salão de jogos e de festas são mais comerciais para pessoas que realmente utilizam esses equipamentos. Mas pode ser desinteressante para quem não utiliza, pois acarretam aumento na taxa condominial.
SOL DA MANHÃ E LUMINOSIDADE: os apartamentos e casas que recebem o sol da manhã têm a vantagem de não estarem insuportavelmente quentes no fim da tarde. Imóveis claros, que dispensam iluminação artificial durante o dia, geram economia no consumo de energia elétrica.
MELHORIAS: todas as áreas da cidade que passarão por obras de infra-estrutura ou de revitalização, geralmente têm os imóveis localizados nas imediações, valorizados acima da média dos demais locais.
SEGURANÇA: ruas com guaritas e segurança particular, próximas a pequenos postos policiais ou bem distantes de favelas.
FEIRAS: uma feira livre, padarias e supermercados nos arredores são um ponto positivo, já que o futuro proprietário poderá fazer compras da semana sem ter de se deslocar para longe.
TECNOLOGIA: O interfone nas portarias com porteiro físico ou porteiro eletrônico e o portão eletrônico nas garagens são itens que se tornaram comuns, pois a falta deles é um fator negativo. Os prédios e casas mais novos equipados com circuito interno de tv, instalações especiais para computadores, saunas, tv a cabo, etc se sobrepõem aos imóveis mais antigos, desprovidos de certo conforto. Elevadores codificados e com sistemas de segurança estimulam a compra do apartamento/cobertura que ocupa todo o andar.
EXCLUSIVIDADE: imóveis localizados em locais privilegiados, com vizinhança selecionada e restrita, atraem as pessoas que apreciam privacidade.
REFORMA: quanto melhor o estado do imóvel, mais fácil sua negociação. Cuidado para não exagerar na reforma e adotar materiais muito caros e luxuosos, incompatíveis com o padrão do prédio ou da região. A boa reforma deve ter um custo que incorpore-se ao valor do imóvel. O ideal é que o valor gasto seja agregado ao valor de venda.
DESVALORIZA O RESIDENCIAL
VIZINHANÇA INCÔMODA: residir ou trabalhar próximo a regiões problemáticas, inseguras e violentas, sujeitas ao risco de balas perdidas e de batidas policiais desvalorizam tremendamente o imóvel.
GARAGEM PROBLEMÁTICA: a falta de vaga de garagem, a sua localização incerta, a vaga presa que depende do vizinho para liberar o acesso, goteiras que atingem os carros e a má regulamentação sobre seu uso na convenção de maneira a propiciar polêmica é fator motivador de mudanças do morador.
BARULHO: boates, bares, casas de festas, clubes, oficinas, postos de gasolina e gás, aeroportos, linha de trem e lojas comerciais muito próximas tiram a tranquilidade e afetam a saúde dos moradores. Por outro lado, há pessoas que apreciam movimento intenso, que dependendo do horário, torna o local até mais seguro, face ao fluxo de pessoas que dificulta a ação de marginais. A questão do barulho é relativa e às vezes até subjetiva, pois a questão está sujeita a pontos de vista pessoais.
TOPOGRAFIA: imóvel localizado em local de difícil acesso, em rua íngreme ou sem calçamento adequado.
OBSOLESCÊNCIA FUNCIONAL E TECNOLÓGICA: a falta de pontos de luz, quadro elétrico ultrapassado, aquecedores e acabamentos antiquados, exigem reformas expressivas.
AFASTAMENTOS LATERAIS: imóveis edificados muito próximos, uns dos outros, prejudicam a privacidade, especialmente no caso de apartamentos.
FALTA DE ELEVADOR: imóveis localizados nos andares mais altos, em prédios sem elevador, dificultam o acesso de pessoas idosas e o transporte de compras.
SOL DA TARDE: esquenta o imóvel e transforma a chegada em casa numa verdadeira "recepção calorosa". Dependendo do caso, poderá impor o uso de aparelhos de ar refrigerado, principalmente se incidir nos quartos, gerando maiores despesas de manutenção do imóvel. A falta de sol também prejudica, por não ser saudável e tornar o imóvel escuro, exigindo iluminação artificial durante o dia.
TRÂNSITO: o intenso barulho de carros e ônibus e o risco na travessia da rua desestimulam o fechamento do negócio. Por outro lado, há pessoas que valorizam a comodidade de ter acesso a uma condução fácil e bem próxima, a qualquer hora, sendo esse item relativo.
FEIRA: quando perto de casa tudo bem, mas na própria rua geralmente é um transtorno, principalmente para quem precisa sair com o carro da garagem no período da feira.
PONTO DE ÔNIBUS: se está localizado na porta do imóvel é fator de depreciação, principalmente se a garagem ou entrada do imóvel for afetada pela aglomeração de pessoas.
TAXA DE CONDOMÍNIO: o custo do condomínio deve ser coerente com o padrão do prédio. A taxa com valor alto pesa do orçamento e dificulta a venda e a locação.
IMÓVEL COMERCIAL
A análise é bem diferente, pois a escolha do imóvel comercial está estritamente ligada ao ponto e ao tipo de negócio que o comprador pretende nele estabelecer. Geralmente, as lojas localizadas nas esquinas e com grande área de visão são mais valorizadas. O grande fluxo de pessoas na porta ou até mesmo um ponto de ônibus passa a ser interessante. Por outro lado, há ramos em que a facilidade de estacionamento é fundamental. Se o imóvel já está adaptado à instalação da atividade do comprador e possui ventilação que dispense a instalação de ar refrigerado, será mais fácil comercializá-lo.
Quanto ao estado do imóvel é uma questão relativa. Há casos em que o comprador reforma completamente o imóvel para adaptá-lo às suas necessidades, mesmo que ele esteja em ótimo estado. Há outros em que o comprador encontra o imóvel com equipamentos e utensílios ideais às suas atividades, o que poderá vir a facilitar a conclusão do negócio.
Antes de decidir procure conhecer a história do bairro, a tendência de crescimento e de ocupação da região, quais os projetos que serão implantados pelo Poder Público e os reflexos deles no imóvel que estiver negociando.
TERRENO VAZIO
Consultar o Plano Diretor e a Lei de Uso e Ocupação do Solo é uma boa estratégia para escolher o lote, para saber a tendência de crescimento do bairro/região, o tipo de edificação que poderá construir e as limitações de uso.
Num loteamento mais novo existe um risco na formação da vizinhança, pois se ela for de pessoas de bom nível e/ou empresas não poluidoras e interessantes, poderá ocorrer uma boa valorização com o crescimento do bairro e das edificações. Entretanto, se for edificado do lado de sua casa uma boate, uma funerária, um conjunto popular ou uma prisão, haverá depreciação. A forma de minimizar o risco será escolher um terreno onde já exista uma vizinhança mais consolidada, mas neste caso o valor do terreno será maior.
Adquirir um terreno num ponto estratégico pode favorecer a sua locação, gerando assim renda ao proprietário que deixará de ter gastos com limpeza e o com IPTU que será pago pelo inquilino.
Certamente, os maiores ganhos com terrenos não estão nos bairros nobres, já consolidados, mas na periferia, onde a prefeitura investe em infraestrutura com obras, pavimentação, saneamento, transporte público e outras melhorias que elevam o seu preço acima da média de outras regiões.
Belo Horizonte, 17 de setembro de 2010.
* O autor é Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, Diretor da Caixa Imobiliária-Netimóveis Consultor Jurídico e Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG, Professor do MBA do Mercado Imobiliário da FEAD-MG. E-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br .
Certamente, um dos pontos principais é a localização, pois após a aquisição, não há como o comprador consertar ou alterar a situação. No caso de dúvida e se houver muita emoção ou ansiedade envolvida, a contratação profissional para consultoria especializada, que não tenha interesse direto no negócio, pode ser decisiva para a realização de um negócio viável.
ENTENDER O MERCADO
Entender o mercado consiste numa ciência, pois ao ouvirmos que uma determinada região é muito valorizada, devemos interpretar que ela já valorizou bastante, ou seja, o valor do metro quadrado não tem como subir mais que outras regiões que são, neste momento, menos atraentes. Não há garantias de que um imóvel bem valorizado continuará tendo alta expressiva. Devemos comprar um imóvel apostando no futuro, não no passado.
Alguns pontos podem ajudar a compreender melhor uma das mais complexas situações negociais: a compra e venda de um imóvel.
VALORIZA O RESIDENCIAL
LOCALIZAÇÃO: é fator importante para determinar o preço. Às vezes dois apartamentos de mesma dimensão, localizados na mesma rua, têm preços bem diferentes. Ruas planas, tranqüilas, asfaltadas e com fácil acesso viário são mais valorizadas.
ESPAÇO: quanto mais espaçosos os cômodos e os armários bem dimensionados, melhor. O número de vagas de garagem e a área de manobra ganham cada dia mais importância.
PAISAGEM: belas paisagens com muito verde, mar e montanhas podem valorizar bastante o imóvel, principalmente se ele for de frente e tiver vista livre e definitiva.
TRANSPORTE: quanto mais opções de transporte, mais interessante será sua aquisição. A proximidade a linhas de metrô, ponto de táxi e ônibus pode ser um diferencial na hora de decidir. Entretanto, se o ponto de ônibus localizar-se na porta do imóvel, o grande movimento de pessoas poderá ser inconveniente.
ALTITUDE: quanto mais alto, até o limite do 10o andar em prédios, mais arejado será o imóvel e maior será a privacidade, sendo que a vista e a distância do barulho serão ampliadas. O imóvel localizado muito próximo ao passeio perde a privacidade e tem a segurança prejudicada, bem como, o muito alto é evitado por determinadas pessoas, tornando-se menos comercial.
ACABAMENTO E EQUIPAMENTOS: um imóvel com acabamento de qualidade, com materiais nobres e bem instalados, mas também, com armários embutidos nos quartos, cozinha e demais dependências, poderá definir a opção de compra.
FACHADA REVESTIDA: valoriza qualquer imóvel, residencial ou comercial, no aspecto estético e evita ônus com pinturas futuras, além de ajudar a proteger as paredes contra infiltrações.
SHOPPING E SERVIÇOS: conforto nas compras, proximidade com escolas, bancos, hospitais, igrejas, comércio e prestação de serviços, etc., também contam na hora da escolha do imóvel.
LAZER: a proximidade de quadras, pistas de cooper, praças, parques, cinemas etc. Prédios que possuem ampla área de lazer, com piscinas, quadras, salão de jogos e de festas são mais comerciais para pessoas que realmente utilizam esses equipamentos. Mas pode ser desinteressante para quem não utiliza, pois acarretam aumento na taxa condominial.
SOL DA MANHÃ E LUMINOSIDADE: os apartamentos e casas que recebem o sol da manhã têm a vantagem de não estarem insuportavelmente quentes no fim da tarde. Imóveis claros, que dispensam iluminação artificial durante o dia, geram economia no consumo de energia elétrica.
MELHORIAS: todas as áreas da cidade que passarão por obras de infra-estrutura ou de revitalização, geralmente têm os imóveis localizados nas imediações, valorizados acima da média dos demais locais.
SEGURANÇA: ruas com guaritas e segurança particular, próximas a pequenos postos policiais ou bem distantes de favelas.
FEIRAS: uma feira livre, padarias e supermercados nos arredores são um ponto positivo, já que o futuro proprietário poderá fazer compras da semana sem ter de se deslocar para longe.
TECNOLOGIA: O interfone nas portarias com porteiro físico ou porteiro eletrônico e o portão eletrônico nas garagens são itens que se tornaram comuns, pois a falta deles é um fator negativo. Os prédios e casas mais novos equipados com circuito interno de tv, instalações especiais para computadores, saunas, tv a cabo, etc se sobrepõem aos imóveis mais antigos, desprovidos de certo conforto. Elevadores codificados e com sistemas de segurança estimulam a compra do apartamento/cobertura que ocupa todo o andar.
EXCLUSIVIDADE: imóveis localizados em locais privilegiados, com vizinhança selecionada e restrita, atraem as pessoas que apreciam privacidade.
REFORMA: quanto melhor o estado do imóvel, mais fácil sua negociação. Cuidado para não exagerar na reforma e adotar materiais muito caros e luxuosos, incompatíveis com o padrão do prédio ou da região. A boa reforma deve ter um custo que incorpore-se ao valor do imóvel. O ideal é que o valor gasto seja agregado ao valor de venda.
DESVALORIZA O RESIDENCIAL
VIZINHANÇA INCÔMODA: residir ou trabalhar próximo a regiões problemáticas, inseguras e violentas, sujeitas ao risco de balas perdidas e de batidas policiais desvalorizam tremendamente o imóvel.
GARAGEM PROBLEMÁTICA: a falta de vaga de garagem, a sua localização incerta, a vaga presa que depende do vizinho para liberar o acesso, goteiras que atingem os carros e a má regulamentação sobre seu uso na convenção de maneira a propiciar polêmica é fator motivador de mudanças do morador.
BARULHO: boates, bares, casas de festas, clubes, oficinas, postos de gasolina e gás, aeroportos, linha de trem e lojas comerciais muito próximas tiram a tranquilidade e afetam a saúde dos moradores. Por outro lado, há pessoas que apreciam movimento intenso, que dependendo do horário, torna o local até mais seguro, face ao fluxo de pessoas que dificulta a ação de marginais. A questão do barulho é relativa e às vezes até subjetiva, pois a questão está sujeita a pontos de vista pessoais.
TOPOGRAFIA: imóvel localizado em local de difícil acesso, em rua íngreme ou sem calçamento adequado.
OBSOLESCÊNCIA FUNCIONAL E TECNOLÓGICA: a falta de pontos de luz, quadro elétrico ultrapassado, aquecedores e acabamentos antiquados, exigem reformas expressivas.
AFASTAMENTOS LATERAIS: imóveis edificados muito próximos, uns dos outros, prejudicam a privacidade, especialmente no caso de apartamentos.
FALTA DE ELEVADOR: imóveis localizados nos andares mais altos, em prédios sem elevador, dificultam o acesso de pessoas idosas e o transporte de compras.
SOL DA TARDE: esquenta o imóvel e transforma a chegada em casa numa verdadeira "recepção calorosa". Dependendo do caso, poderá impor o uso de aparelhos de ar refrigerado, principalmente se incidir nos quartos, gerando maiores despesas de manutenção do imóvel. A falta de sol também prejudica, por não ser saudável e tornar o imóvel escuro, exigindo iluminação artificial durante o dia.
TRÂNSITO: o intenso barulho de carros e ônibus e o risco na travessia da rua desestimulam o fechamento do negócio. Por outro lado, há pessoas que valorizam a comodidade de ter acesso a uma condução fácil e bem próxima, a qualquer hora, sendo esse item relativo.
FEIRA: quando perto de casa tudo bem, mas na própria rua geralmente é um transtorno, principalmente para quem precisa sair com o carro da garagem no período da feira.
PONTO DE ÔNIBUS: se está localizado na porta do imóvel é fator de depreciação, principalmente se a garagem ou entrada do imóvel for afetada pela aglomeração de pessoas.
TAXA DE CONDOMÍNIO: o custo do condomínio deve ser coerente com o padrão do prédio. A taxa com valor alto pesa do orçamento e dificulta a venda e a locação.
IMÓVEL COMERCIAL
A análise é bem diferente, pois a escolha do imóvel comercial está estritamente ligada ao ponto e ao tipo de negócio que o comprador pretende nele estabelecer. Geralmente, as lojas localizadas nas esquinas e com grande área de visão são mais valorizadas. O grande fluxo de pessoas na porta ou até mesmo um ponto de ônibus passa a ser interessante. Por outro lado, há ramos em que a facilidade de estacionamento é fundamental. Se o imóvel já está adaptado à instalação da atividade do comprador e possui ventilação que dispense a instalação de ar refrigerado, será mais fácil comercializá-lo.
Quanto ao estado do imóvel é uma questão relativa. Há casos em que o comprador reforma completamente o imóvel para adaptá-lo às suas necessidades, mesmo que ele esteja em ótimo estado. Há outros em que o comprador encontra o imóvel com equipamentos e utensílios ideais às suas atividades, o que poderá vir a facilitar a conclusão do negócio.
Antes de decidir procure conhecer a história do bairro, a tendência de crescimento e de ocupação da região, quais os projetos que serão implantados pelo Poder Público e os reflexos deles no imóvel que estiver negociando.
TERRENO VAZIO
Consultar o Plano Diretor e a Lei de Uso e Ocupação do Solo é uma boa estratégia para escolher o lote, para saber a tendência de crescimento do bairro/região, o tipo de edificação que poderá construir e as limitações de uso.
Num loteamento mais novo existe um risco na formação da vizinhança, pois se ela for de pessoas de bom nível e/ou empresas não poluidoras e interessantes, poderá ocorrer uma boa valorização com o crescimento do bairro e das edificações. Entretanto, se for edificado do lado de sua casa uma boate, uma funerária, um conjunto popular ou uma prisão, haverá depreciação. A forma de minimizar o risco será escolher um terreno onde já exista uma vizinhança mais consolidada, mas neste caso o valor do terreno será maior.
Adquirir um terreno num ponto estratégico pode favorecer a sua locação, gerando assim renda ao proprietário que deixará de ter gastos com limpeza e o com IPTU que será pago pelo inquilino.
Certamente, os maiores ganhos com terrenos não estão nos bairros nobres, já consolidados, mas na periferia, onde a prefeitura investe em infraestrutura com obras, pavimentação, saneamento, transporte público e outras melhorias que elevam o seu preço acima da média de outras regiões.
Belo Horizonte, 17 de setembro de 2010.
* O autor é Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, Diretor da Caixa Imobiliária-Netimóveis Consultor Jurídico e Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG, Professor do MBA do Mercado Imobiliário da FEAD-MG. E-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br .
